Onderhoud kapitaalgoederen

Beheerareaal:
Gemeente Venlo heeft een groot aantal gebouwen/objecten in eigendom. Deze gebouwen zijn onder te verdelen in verschillende categorieën, zie onderstaande tabel. Deze gebouwen zijn verder nog onder te verdelen in gebouwen met een verwachte exploitatieduur langer en korter dan 5 jaar. Van de gebouwen met een geschatte exploitatieduur van korter dan 5 jaar doen we geen planmatig onderhoud meer. Deze gebouwen hebben enkel nog kosten voor preventief en klein onderhoud. Die kosten worden gedekt uit de exploitatiebudgetten. Er zijn voor deze gebouwen geen budgetten meer meegenomen in de onderhoudsvoorziening. Ook is er nog vastgoed in bezit waarvan de onderhoudskosten worden gedekt vanuit een project of een grondexploitatie. Dit is vastgoed dat in bezit is voor het ruimtelijk ordeningsbeleid of overtollig vastgoed. Het gaat hier veelal om gebouwen die uiteindelijk worden gesloopt of verkocht, bijvoorbeeld Q4 of het kazerneterrein.

Onderstaande tabel geeft een totaaloverzicht van het beheerareaal gebouwen/opstallen.

Vastgesteld kwaliteitsniveau:
In het beheerplan 2023-2027 is vastgesteld dat de gemeentelijke gebouwen met een te verwachte exploitatieduur langer dan 5 jaar in stand moeten worden gehouden op conditieniveau 3 conform de NEN 2767. Dit is een landelijk uniforme inspectiemethodiek waarbij op een schaal van 1 tot 6 niveau 3 staat voor een redelijke onderhoudsconditie (zie figuur 1). Dit betekent dat normaal gebruik van gebouwen altijd leidt tot plaatselijk zichtbare veroudering, gebreken en slijtage en dat functievervulling van bouw- en installatiedelen slechts incidenteel in gevaar kan zijn. Het kan zijn dat sommige voorzieningen of elementen in een gebouw gedateerd zijn en er een wens is tot vervanging. Vanuit de gehanteerde criteria is er echter géén noodzaak voor vervanging als elementen functioneel, veilig en werkend zijn.

Figuur 1: bovenstaande afbeelding geeft het verband aan tussen de conditiescore en de onderhoudsconditie van het vastgoed op een schaal van 1 tot 6 conform de NEN 2767 inspectie methodiek.

Door het uitvoeren van preventief en correctief (klein) en planmatig (groot) onderhoud werken we aan de kwaliteit van onze gebouwen. Het doel is het efficiënt en effectief exploiteren en optimaal gebruik van het gemeentelijk vastgoed door onze huurders waarbij de focus ligt op instandhouding.

Elke drie jaar (en monumenten twee jaarlijks) voert een externe partij herinspecties van de gebouwen uit die tot onze kernportefeuille behoren. Ze meten opnieuw de conditieniveaus van de gebouwen. Als het nodig is, stellen we de meerjaren onderhoudsplannen bij. In 2024 hebben deze herinspecties weer plaatsgevonden van het vastgoed in onze kernportefeuille. In de tabel in figuur 2 staat de uitkomst van deze conditiemetingen met een vergelijk ten opzichte van de meting in 2021. Zo kunnen we de gemeten kwaliteit/conditiescore van de gebouwen in de gaten houden en vergelijken. Van het tijdelijk of overtollig vastgoed worden geen conditiemetingen uitgevoerd.

Figuur 2: bovenstaande afbeelding geeft het aantal gebouwen in de betreffende geaggregeerde conditiescore weer (meting 2021 en 2024).

Nagenoeg alle gebouwen met een te verwachtte exploitatieduur van >5 jaar voldoen aan het door de raad vastgestelde geaggregeerde conditieniveau 3 (een uitzondering daargelaten). Voor de objecten die hier niet aan voldoen bekijken we vanuit het assetmanagement of het nodig is het conditieniveau van het object omhoog te brengen of dat vanwege ontwikkelingen de te verwachtte exploitatieduur moet worden aangepast.

Zijn de onderhouds- en beheersplannen actueel?
Conform de BBV richtlijnen en nota reserves en voorzieningen van de gemeente Venlo moet elke vijf jaar een herijking plaatsvinden voor de onderhoudsvoorziening van de vastgoed portefeuille.

In oktober 2022 stelde de raad het beheerplan onderhoud gemeentelijke gebouwen 2023-2027 vast en aansluitend in november van dat jaar de bijhorende begroting. Voor de komende jaren zijn de beheer en onderhoudsplannen actueel. In 2027, of eerder als hier aanleiding toe is, leggen we opnieuw een geactualiseerd beheerplan met begroting aan de raad ter vaststelling voor. De onderlegger voor de begroting en het beheerplan zijn de conditiemetingen van het gemeentelijk vastgoed die periodiek worden uitgevoerd. Deze conditiemetingen worden vertaald naar actuele meerjaren onderhoudsplannen.

Wat zijn de benodigde onderhoudsbudgetten (beïnvloedbaar)?
Voor 2023-2027 zijn de benodigde onderhoudsbudgetten geactualiseerd en toereikend. Hiervoor verwijzen we naar de bijlage met de staat van reserves en voorzieningen en de exploitatiebudgetten. De stand van de voorziening wordt op peil gehouden door een jaarlijkse vaste dotatie van diverse beleidsteams die het vastgoed als middel hebben om hun beleidsdoelen te realiseren. De begrote onttrekking aan de voorziening (groot onderhoud) voor 2025 bedroeg € 1.735.000. Het benodigde exploitatiebudget (klein onderhoud) voor 2025 bedroeg € 2.133.000. Onderhoudskosten voor het tijdelijk vastgoed worden verantwoord in de verschillende projecten.

In de onderhoudsplannen zijn geen investeringskosten meegenomen voor verduurzaming. De verduurzamingsambitie van gemeente Venlo voor het gemeentelijk vastgoed loopt via een apart project met eigen budgetten. De verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed wordt integraal afgestemd met de reguliere meerjaren onderhoudsplannen.

Zijn er knelpunten betreffende de beschikbare onderhoudsbudgetten?
De stand van de voorziening sluit aan bij de meerjaren onderhoudsplannen. In 2025 zijn er geen knelpunten geweest ten aanzien van de onderhoudsbudgetten.

Realisatie:
In 2025 voerden we het jaarplan uit dat voortvloeide uit de meerjaren onderhoudsplannen. Het jaarplan is hierbij afgestemd met de belanghebbende beleidsafdelingen. Vervangingen en investeringen vanuit het onderhoud zijn tevens afgestemd op de benodigde verduurzamingsmaatregelen.

De totale begrote onttrekking van de onderhoudsvoorziening betrof € 1.735.000 Hiervan is € 1.978.779 gerealiseerd. De reden hiervoor is dat er overloop is van werkzaamheden uit het jaarplan 2024, die uitgevoerd en afgerond zijn in 2025. Ten aanzien van de exploitatiebudgetten voor het klein onderhoud kwamen we met een totale uitgave van € 2.138.000 dicht bij het budget van € 2.133.000 uit. Hierbij zijn bij de onderverdeling tussen de verschillende programma’s/deelprojecten wel verschillen die in 2026 mogelijk bijgesteld worden.

Vanuit de projectgroep verduurzaming wordt de raad apart periodiek geïnformeerd over de voortgang van de verduurzaming van het vastgoed.