Bijlage Grondexploitaties

GERESSTRAAT

Exploitatiegegevens
Startdatum: 1-1-2024
Einddatum: 31-12-2032

Ruimtegebruik
(Totaal oppervlakte project Geresstraat 4,6 ha.)
Openbare ruimte:   nog nader te bepalen naar aanleiding van planvorming.
Bouwgrond:      idem.

Uitvoeringsfase plan
Op 28 februari heeft de gemeenteraad besloten (RV 2024-012) om een krediet van € 38 miljoen ter beschikking te stellen voor de ‘Aanpak Geresstraat’. Vanaf dat moment is gestart met de verwerving van woningen, waarbij in juni het voorkeursrecht op het volledige plangebied is gevestigd. Dit heeft geleid tot de verwerving van 68 woningen en 27 garages in 2025. Daarnaast is de planontwikkeling breed gedeeld met eigenaren, bewoners en omwonenden. De planontwikkeling gaat uit van een gefaseerde aanpak waarbij eerst woningen worden bijgebouwd voordat sloop plaatsvindt zodat rekening gehouden kan worden met de belangen van de huidige bewoners en de aansluiting van de Geresstraat met de rest van de wijk.

Exploitatieresultaat
Het project wordt op grond van BBV-regelgeving deels verantwoord als investeringskrediet (de herontwikkeling van de te handhaven bouwblokken) en deels verantwoord als grondexploitatie (de herontwikkeling van te slopen bouwblokken en nieuwbouw).
In deze financiële paragraaf wordt de voortgang van de grondexploitatie verantwoord.

In de actuele grondexploitatieberekening die in het kader van deze jaarrekening is opgesteld wordt rekening gehouden met fors hogere plankosten dan eerder voorzien (+ € 2,9 miljoen). Het eerder voorziene plankostenbudget was grotendeels gebaseerd op het budget dat is opgevoerd in het kader van de subsidieaanvraag “volkshuisvestingsfonds”. Om in aanmerking te komen voor subsidie diende rekening gehouden te worden met een gelimiteerde investering in de plankosten. In de praktijk hebben we echter te maken met en complexe opgave waarbij we rekening houden met extra investeringen in handhaving en aanwezigheid van projectbureau en projectmedewerkers in de wijk. Dit vergt een aanzienlijk forser plankosten budget.
Omdat in de gemeentelijke grondexploitatieberekening de grondopbrengsten uit herontwikkeling en nieuwbouw zeer terughoudend zijn geraamd biedt verhoging van deze grondopbrengsten tot een reëel niveau voldoende mogelijkheden de verhoging van het plankostenbudget te compenseren. Hiermee wordt wel de ruimte in berekening (onvoorzien) verbruikt. In verband met de onder andere onzekerheden rondom de verwerving van woningen en garages wordt het risicoprofiel voor het project gehandhaafd door in het weerstandsvermogen rekening te houden met een netto risico van € 2 miljoen.

De investeringen in 2025 (€ 1,82 miljoen) hebben met name betrekking op de aankoop van panden en plankosten. Daarnaast is een deel van de toegekende subsidie volkshuisvestingsfonds (€ 0,75 miljoen) ten gunste van het project geboekt.